Guide til finansiering

Hvor mye egenkapital trenger du til utleiebolig?

For utleiebolig krever bankene 40 % egenkapital — dobbelt så mye som for primærbolig. Her er hvorfor, hvor mye du faktisk trenger, og hvordan komme rundt regelen.

Hvorfor er kravet så høyt?

Finanstilsynet innførte 40 %-kravet for å bremse boligprisveksten og redusere risiko i utlånsmarkedet. Utleieboliger anses som investering, ikke nødvendighet — derfor strengere krav enn for primærbolig (der det er 15 %).

Banken regner også med at du må tåle 7 prosentpoeng renteoppgang når de vurderer lånekapasitet. Det betyr at selv om markedsrenten er 5 %, må budsjettet ditt tåle 12 % rente. Tøft, men slik er reglene.

Konkret eksempel: Hva trenger du?

3 måter å komme rundt 40 %-regelen

1. Pant i annen bolig

Har du egen bolig med lav belåning, kan du bruke verdien som tilleggssikkerhet i banken. Banken legger sammen total egenkapital og total gjeld — så lenge du har 40 % egenkapital totalt, kan utleieboligen finansieres med mindre kontant.

2. Bo selv i boligen først

Bor du i boligen i 12 måneder før du leier den ut, regnes den som primærbolig — da er egenkapitalkravet bare 15 %. Mange utleieinvestorer starter slik: kjøper, bor selv, og leier ut senere.

3. Fleksibilitetskvoten

Bankene har lov til å gå utenfor reglene for inntil 10 % av utlånsvolumet per kvartal. Har du veldig god økonomi og lang historikk i banken, kan du forhandle deg til lavere krav. Mest aktuelt i mindre banker.

Glem ikke buffer

Selv om du klarer 40 % egenkapital, bør du ha en buffer på siden — minst 3–6 måneder med løpende kostnader. Hvis boligen står tom, leietaker ikke betaler, eller noe må repareres, må du dekke det selv.

Tommelfingerregel: legg på 100 000 kr ekstra i buffer per million i kjøpesum.